Si definiscono immobili fantasma tutti quei fabbricati esistenti sul territorio, ma mai dichiarati al Catasto. Si tratta di una situazione che interessa moltissimi cittadini del Lazio, così come i cittadini di tante altre regioni della nostra penisola. Il polverone sollevato anni fa rispetto a questa realtà, è nato dopo la decisione di voler effettuare dei sopralluoghi aerei per valutare la situazione degli edifici in Italia. Dai dati raccolti sono emerse delle enormi falle nel sistema catastale, falle determinate dalla mancata comunicazione dei cittadini rispetto agli immobili di proprietà.

Il processo di identificazione e regolarizzazione degli edifici fantasma è disciplinato da una serie di leggi e decreti legislativi emanati a partire dal 2006. Nello specifico si fa riferimento alla Legge n. 286 del 24 novembre 2006, al D.L. 31 maggio 2010, n. 78, al D.L. 29 dicembre 2010, n. 225, fino alla circolare del 17 settembre 2012.
La rilevazione degli edifici non accatastati è iniziata nel 2006 e si è svolta nell’arco di un periodo di tre anni, ricorrendo a moderne tecnologie di georeferenziazione e analisi del territorio. Si è proceduto prima alla mappatura aerofotogrammetrica, in collaborazione con l’Agenzia per le erogazioni in agricoltura (AGEA). Le fotografie ad alta risoluzione sono state poi confrontate con le mappe di cartografia catastale per valutare il grado di sovrapposizione tra gli edifici dichiarati e quelli effettivamente presenti sul territorio. Da questo primo livello di indagine, si è proceduto a verificare quali edifici non fossero da accatastare, come ripostigli o recinzioni per pollame. Successivamente sono stati pubblicati tutti i riferimenti degli immobili non segnalati: ogni particella catastale è stata suddivisa in base alla categoria, la classe e la presunta rendita. Le unità recensite possono essere distinte in fabbricati ex rurali, fabbricati di tipo rurale e fabbricati mai dichiarati: nei primi due casi si tratta di unità immobiliari che hanno subito modifiche nel tempo, diventando case di civile abitazione, ma che non sono state aggiornate nelle mappe catastali. Nel caso dei fabbricati mai dichiarati si tratta di nuove costruzioni nate già a scopo abitativo, ma non censite e quindi definite come fantasma.

Casa è quel luogo che i nostri piedi possono lasciare, ma non i nostri cuori.
(Oliver Wendell Holmes)

L’elenco completo degli edifici fantasma è stato inviato ad ogni Comune per permettere ai cittadini di visualizzare la propria posizione. Nello specifico le particelle immobiliari non accatastate sono state notificate sull’Albo pretorio comunale e pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale del 2012. Da quel momento venivano riconosciuti sette mesi di tempo per regolarizzare l’immobile e procedere al pagamento di una sanzione per omessa denuncia al catasto e spese tecniche. Con la rilevazione sono stati individuati 2 milioni di edifici fantasma mai dichiarati al Catasto e pertanto non soggetti al fisco e alle imposte; dati che lasciano intendere quanto sia preoccupante e dilagante il fenomeno. Nel 2013, al termine della cospicua indagine sulle case fantasma, l’Agenzia delle Entrate – Direzione Regionale del Lazio, aveva dichiarato la presenza di 96.541 unità immobiliari in tutto il Lazio, di cui solo il 40% nella provincia di Roma, con più di 38 mila immobili che avrebbero fruttato una rendita catastale di oltre 32 milioni di euro. Seguiva Latina con 20.739 immobili e una rendita di oltre 12 milioni di euro, Frosinone con 15.136 edifici per una rendita di 30 milioni di euro e infine Rieti con 10.425 case fantasma per un valore di 3 milioni di euro.
Spesso i proprietari di un immobile fantasma non sono al corrente della propria posizione catastale, in quanto dopo i dovuti accertamenti, non si è mai proceduto a comunicazione ufficiale, mediante raccomandata o notifica comunale.
L’aspetto più buffo di tutta questa situazione è che i cittadini sono anche all’oscuro delle stesse sanzioni. Questo ha prodotto pertanto un accumulo di more negli anni, portando ad accumulare cifre esorbitanti e all’apertura della relativa cartella esattoriale. Con la circolare del 2012 era stata estesa la possibilità di prorogare l’accertamento catastale al 31 agosto 2012. Tutti coloro che hanno provveduto ad aggiornare le unità immobiliari, hanno potuto usufruire di una riduzione della sanzione pari ad un ottavo o un decimo del minimo edittale.
L’unico modo per accertarsi in merito alla propria posizione catastale è quello di recarsi presso l’Ufficio Tecnico del proprio Comune di residenza e verificare l’eventuale presenza di un avviso di accertamento. In caso di esito positivo, si riceverà un modello di pagamento F24 del valore minimo di 591 euro, a cui devono essere aggiunti tutti gli interessi di mora dell’Agenzia delle Entrate. Nello stesso tempo si dovrà procedere con le operazioni di accatastamento, per cui ci si dovrà rivolgere ad un geometra di fiducia e pagare ulteriori ravvedimenti legati alle precedenti inadempienze burocratiche. In caso contrario, ovvero qualora siano stati erroneamente attribuiti degli immobili di altrui proprietà o nel caso di unità non destinate al Catasto, si può procedere mediante istanza di autotutela. Con questa procedura si richiede una rettifica per ottenere la chiusura dell’accertamento, l’eliminazione degli immobili e delle presunte rendite, così come la cancellazione della sanzione.
Questa operazione di regolarizzazione porta con sè vantaggi e svantaggi: sicuramente è fondamentale mettersi in regola e adempiere a tutti gli obblighi della Legge, ma questo passaggio avrà ripercussioni a livello di Fisco e di Isee.
Una volta avvenuto l’accatastamento difatti, si procederà con l’aggiornamento della propria posizione rispetto all’IMU e a tutte le tasse associate agli immobili. Nello specifico scatta l’obbligo di pagare le imposte sui cinque anni precedenti, decorrenti dalla notifica di accertamento del Comune. Questo automaticamente comporterà un aggiornamento della condizione patrimoniale, con inevitabile aumento della fascia ISEE di appartenenza. Infine non sono da trascurare eventuali controlli ulteriori da parte dell’Ente Comunale, che potrebbe procedere a sanzionare il cittadino qualora vi fossero gli estremi di un abuso edilizio.

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